案例
屋主委託我們賣房，告知有出租，我們經確認後感到不妙，因為是「不定期租約」。通常都是遇到買賣不破租賃，亦即依民法第425條第1項規定，因為租約存在，會影響買方對像及意願，但買賣不破租賃所指的租賃，不包括「不定期租約」，那為什麼會麻煩呢?
一、所謂買賣不破租賃，指民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。所以租約存在，會影響買方對像及意願。但依民法第425條第2項規定，前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。換言之，「不定期租約」是無買賣不破租賃的適用，那還會有影響?
二、影響很大，因為不定期租約收回房屋的限制，依土地法第100條規定，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
1、出租人收回自住或重新建築時。
2、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。
3、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。
4、承租人以房屋供違反法令之使用時。
5、承租人違反租賃契約時。
6、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
三、因此，不定期租約的存在，當原屋主無法透過土地法100條規定收回房屋時，就只剩2種方式:
1、就是自行透過訴訟先排除租約後再出售，但這曠日廢時。
2、再不然，往往是原屋主在售價有所折讓，再由買受人自行排除租約。
四、所以「不定期租約」往往不利於出售房屋的價格。因此，於出售前，若能順利協助屋主排除不定期租約，將不定期租約排除後再開始銷售，能讓標的價值不因不定期租約發生價格減損，或銷售其拖長，這就有賴專業與談判磋商的能力了。